Cos'è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo introdotto nel 2011 per semplificare la fiscalità immobiliare e contrastare l'evasione negli affitti. Invece di inserire il canone di locazione nel reddito complessivo (soggetto alle aliquote IRPEF che partono dal 23%), il proprietario può scegliere di pagare un'imposta fissa sul 100% del canone percepito.
Questo regime è particolarmente vantaggioso perché non solo riduce l'imposta sul reddito, ma azzera anche le spese accessorie di registrazione.
Vantaggi per il proprietario
Risparmio Fiscale
L'aliquota fissa del 21% o 10% è spesso molto più bassa dell'aliquota marginale IRPEF del proprietario.
Zero Spese Registro
Non si paga l'imposta di registro (2% del canone annuo) né l'imposta di bollo (16€ ogni 4 facciate).
Vantaggi per l'inquilino
Anche il conduttore trae beneficio dalla scelta del proprietario:
- Canone bloccato: Il proprietario non può richiedere l'aumento ISTAT per tutta la durata dell'opzione.
- Nessuna spesa di registrazione: L'inquilino risparmia la sua metà dell'imposta di registro e di bollo.
Aliquota 10% vs 21%: quale applicare?
| Tipo Contratto | Aliquota | Requisiti |
|---|---|---|
| Libero (4+4) | 21% | Sempre applicabile ad uso abitativo |
| Concordato (3+2) | 10% | Comuni ad alta densità abitativa |
| Studenti | 10% | Sedi universitarie |
Come inserire la clausola nel contratto
Perché l'opzione sia valida, è necessario inserirla esplicitamente nel testo del contratto. Con LocaFacile, la clausola viene generata automaticamente se selezioni l'opzione "Cedolare Secca" durante la compilazione. Il testo precostituito assolve anche all'obbligo di comunicazione verso l'inquilino, evitandoti l'invio della raccomandata separata.
Checklist per la registrazione
- 1Verifica che tutti i proprietari siano persone fisiche (no società).
- 2Assicurati che l'immobile sia accatastato nelle categorie da A/1 a A/11 (escluso A/10).
- 3Utilizza il modello RLI online sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Domande Frequenti (FAQ)
Cos'è esattamente la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che sostituisce l'IRPEF, le addizionali comunali e regionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul canone di locazione.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
L'aliquota ordinaria è del 21% per i contratti a canone libero (4+4). Per i contratti a canone concordato (3+2), transitori o per studenti in comuni specifici, l'aliquota scende al 10%.
Conviene sempre la cedolare secca?
Dipende dal reddito complessivo del proprietario. Solitamente conviene a chi ha redditi alti, poiché la cedolare non si somma agli altri redditi IRPEF. Tuttavia, con la cedolare si perde il diritto alle detrazioni IRPEF per carichi di famiglia o spese mediche sulla quota del canone.
Posso passare alla cedolare secca per un contratto già esistente?
Sì, è possibile optare per la cedolare secca in ogni annualità successiva alla prima, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, inviando una raccomandata all'inquilino.
L'inquilino deve essere informato?
Sì, il proprietario deve comunicare preventivamente all'inquilino la scelta della cedolare secca tramite raccomandata (o inserendo la clausola nel contratto), informandolo che per tutto il periodo dell'opzione non potrà essere richiesto l'aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT.