Spese condominiali in affitto: chi paga tra proprietario e inquilino?

Il criterio cardine stabilito dal Codice Civile (art. 1576) e dalla Legge 392/78 (Legge sull'Equo Canone) divide le spese in due grandi categorie: quelle necessarie per l'uso dell'immobile e quelle per la sua conservazione.

Le **spese ordinarie** sono quelle collegate al godimento dei servizi comuni e alla piccola manutenzione. Esempi classici sono la pulizia delle scale, l'energia elettrica per l'illuminazione degli spazi comuni, l'acqua, il funzionamento dell'ascensore e la cura del giardino. Poiché l'inquilino è colui che trae beneficio quotidiano da questi servizi, è lui che deve sostenerne il costo.

Le **spese straordinarie**, invece, riguardano l'integrità strutturale dell'edificio e l'innovazione. Parliamo del rifacimento della facciata, della sostituzione della caldaia condominiale, della riparazione del tetto o dell'installazione di un nuovo impianto di videosorveglianza. Queste spese aumentano o preservano il valore del patrimonio del proprietario, pertanto restano a suo carico esclusivo.

L'articolo 9 della Legge 392/78 elenca specificamente gli oneri accessori che gravano sul conduttore, salvo patto contrario (che però deve essere molto esplicito).

In particolare, l'inquilino deve pagare: il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore, le forniture di acqua, energia elettrica e riscaldamento/condizionamento per le parti comuni, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura di altri servizi comuni. Se è presente un servizio di portineria, l'inquilino è tenuto a pagare il 90% del costo, a meno che le parti non concordino una percentuale diversa.

È importante sottolineare che l'inquilino deve rimborsare queste somme entro due mesi dalla richiesta del proprietario. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, il proprietario può addirittura chiedere la risoluzione del contratto (sfratto per morosità), a patto che siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza.

Tutto ciò che riguarda la proprietà in quanto tale e la struttura dell'edificio non può essere ribaltato sull'inquilino. Questo include non solo i grandi lavori edili, ma anche le spese amministrative e fiscali del condominio.

Nello specifico, restano a carico del locatore: il compenso dell'amministratore di condominio, le spese per l'assicurazione del fabbricato, l'adeguamento degli impianti alle normative di legge, la sostituzione di componenti strutturali (es. sostituzione totale delle funi dell'ascensore o del motore) e l'IMU.

Molti proprietari cercano di inserire clausole che pongono a carico dell'inquilino anche l'amministrazione o l'assicurazione. Sebbene non sia vietato in termini assoluti nei contratti a canone libero, è una pratica che può essere contestata se non è bilanciata da altre condizioni favorevoli per l'inquilino.

Per facilitare la comprensione, ecco una tabella basata sulla Tabella di Ripartizione Oneri Accessori concordata tra Confedilizia e le associazioni degli inquilini.

Esistono due modalità principali per gestire le spese condominiali nel contratto: a piè di lista o a forfait.

Il metodo **'a piè di lista'** prevede che l'inquilino paghi esattamente ciò che viene rendicontato dall'amministratore. Di solito si versano degli acconti mensili e una volta all'anno, dopo l'approvazione del bilancio condominiale, si procede al conguaglio (dare/avere). È il metodo più equo e trasparente.

Il metodo **'a forfait'** (possibile solo nei contratti a canone libero) prevede una cifra fissa mensile che comprende tutto. Sebbene semplifichi la vita burocratica, può essere rischioso per il proprietario (se le spese aumentano, es. riscaldamento) o per l'inquilino (se i servizi diminuiscono).

In ogni caso, l'inquilino ha il diritto di richiedere l'indicazione specifica delle spese e di visionare i giustificativi (fatture e ricevute) prima di procedere al pagamento del conguaglio.

Un contratto che recita semplicemente 'le spese condominiali sono a carico del conduttore' è una bomba ad orologeria. Cosa succede se il condominio delibera la ristrutturazione straordinaria? L'inquilino potrebbe rifiutarsi di pagare, e avrebbe ragione legalmente.

La mancanza di una clausola specifica sulla modalità di conguaglio e sui tempi di pagamento genera spesso ritardi che logorano il rapporto di fiducia. Con LocaFacile, la clausola sulle spese è studiata per essere inattaccabile, distinguendo chiaramente tra gli oneri accessori di legge e le eventuali pattuizioni aggiuntive.

1. **Non chiedere il bilancio preventivo:** L'inquilino dovrebbe sempre conoscere l'entità degli oneri accessori prima di firmare il contratto.

2. **Dimenticare il riscaldamento:** Se il riscaldamento è centralizzato, rappresenta spesso la voce di spesa più pesante. Bisogna chiarire se è incluso negli acconti condominiali.

3. **Non documentare:** Ogni richiesta di pagamento deve essere accompagnata dal riparto dell'amministratore.